戴上紧箍咒，昆明该如何去库存？

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不知道还有没有人记得，今年以来昆明主城的上一次土地拍卖是什么时候？

时间给出的答案是：

距离2月8日邦泰以约5.7亿元斩获双塔片区约42.25亩住宅用地以来，时间已经过去整整3个月。

来到5月，昆明主城即将打破沉寂的局面，市场将迎来久违的土地供应。

然而，无论是市场环境，还是供地规模和实际用途，昆明主城的土地供应就如同戴上了紧箍咒一般，似乎难以看到大展拳脚的机会。

断供3个月，昆明主城上架约164亩土地

昆明主城即将在5月中下旬上架的5宗土地，均位于官渡区，且都是住宅用地。合计供地面积109311.73㎡（折算约163.97亩），交易起价约3.28亿元。

昆明楼市整理/制表

这5宗土地将分两个时段出让。其中，计划于5月22日15时拍卖的2宗地块相邻，位于五甲塘片区广福路与福保路交汇处凯旋利车博汇东侧，目前已是空地。

2宗土地按照交易起价折算，楼面价约968元/㎡。

根据交易文件显示，2宗地块均为回迁安置房建设用地，建成后将用于官渡区范围内回迁安置。

昆明楼市/制图

而按照此前发布的《官渡区五甲塘片区GD-WJT1-A1-04、06等地块控制性详细规划》显示，2宗土地之间的地块规划用途为中小学用地（A33），拟建1-18班小学。

另外3宗计划于5月23日15时拍卖的地块，则分属不同的街道。

其中，KCGD2020-15-A5地块位于官渡区矣六街道古渡口路与古滇大道交汇处滇池星晨小区东南侧，目前已是净地。

该地块是本月待出让的5宗土地中面积最大的，用地面积达约54.32亩。按地块交易起价折算，楼面价约721元/㎡。

昆明楼市/制图

而位于官渡区金马街道的KCGD2023-6号地块，地处虹桥路以南，金宅小区东北侧，距离地铁3号线金马寺站直线距离仅300多米。

根据规划设计条件换算，起始楼面价约968元/㎡。

昆明楼市/制图

最后这宗隶属于官渡区关上街道编号为KCGD2024-3号的地块，位于日新东路与春城路交汇处世纪生活浅水湾小区北侧、木水花野生菌花卉市场旁，距离福德小学非常近。

其也是5宗拟出让土地中容积率最高的地块，最高容积率达6.24，按交易起价折算楼面价仅约481元/㎡。

昆明楼市/制图

与前面提到的情况相同，虽然5月23日计划出让的3宗土地用地性质也是住宅用地，但根据拿地条件要求：

3宗土地均为回迁安置房用地，将用于官渡区范围内回迁安置。

也就意味着，昆明主城5月拟出让的5宗约163.97亩住宅用地，无一例外，都将用来建设官渡区的回迁安置房。

结合5宗地块约481-968元/㎡的楼面价来看，若完成回迁房配建任务数量仍有多余的房源，还是有相应的可开发价值的。

毕竟，地价足够便宜！

回归到整个市场来看，即便算上5月计划出让的这约163.97亩土地，昆明市场整体的土地供应依然显得相当稀少。

根据克而瑞公布的数据显示，今年第一季度昆明主城共成交土地（包含住宅和商办用地）13.17万㎡（合约197.55 亩），同比跌幅达76%，处于历史同期低位。

图源克而瑞昆明市场第一季度报告

横向对比来看，自2021年起，昆明土地市场成交大幅下跌，近三年仅维持在3000亩+的水平，土地市场降温非常明显。

结合数据，简单地将5月计划出让土地纳入统计，今年以来昆明主城土地合计总供应量不到362亩。

这样的数据，相比于今年初昆明立下的flag相去甚远——

根据昆明主城各区2024年《政府工作报告》的汇总信息可以看到，今年昆明主城土地收储总量不低于3149亩，而计划的供地总量则不少于6339亩。

昆明楼市整理/制表

目前已经进入5月，对照政府工作报告提到的年度目标，土地供应完成率不到6%。

不过，就在近日，昆明市住房城乡建设局发布的《昆明市2024年住房发展年度计划》，对今年供地计划进行了优化，并着力加快推进保障性安居工程建设，推动房地产业转型和高质量发展。

其中，明确提到，2024年全市商品住房用地计划供应约2600亩，建筑面积约520万㎡。

昆明楼市整理/制图

在配售型保障性住房方面，2024年全市计划供应居住用地342亩，计划开工筹集5000套，建筑面积约58万㎡。

涉及配租型保障性住房，2024年计划开工筹集9000套，计划供应分配配住房3500套。

参照《昆明市2024年住房发展年度计划》的内容，今年昆明市住宅供地将维持在3000亩以内，相比政府工作报告提及的土地供应量成倍减少。

因此，昆明市今年的供地任务减轻不少。

戴上紧箍咒？昆明不妨专注“去库存”

当然，土地市场降温，昆明并非是特例。

受到整体市场环境的影响，房企的拿地积极性显著下降，土地成交惨淡在全国比较普遍。

在这样的市场状态下，即便地方再有多么强烈的卖地欲望，也只是一厢情愿的吆喝。

近期，克而瑞发布的《2024 年典型城市供地意向探析》显示，2023 年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。

而结合各能级城市今年住宅用地供应计划来看，2024年宅地计划供应量仅有1.83 万公顷（包含有同比可比数据的411 个城市），同比 2023 年降幅高达 18%。

图源克而瑞

这其中，二线城市住宅用地供应量同比降幅最大，达25%。

从数据反馈来看，各能级城市在住宅用地的供应上，或多或少都存在主动踩刹车消耗库存的现象。

毕竟，没有买家，光硬推也没用。

或许，也是关注到了土地市场的问题。为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，自然资源部出手了——

在4月29日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中明确提出，要合理控制新增商品住宅用地供应：

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

图源自然资源部官网

这种由国家部委出面将供地指标量化的做法，无疑为地方土地供应提供了指导和参照，更有利于约束各地无序供地的现象。

不妨这样理解，土地与房子，相对应的是面粉与面包的关系。

通过面包的积压情况来反馈并控制生产资料——面粉的市场供应量，能起到从源头调节市场供给关系的作用，有助于促进市场供应的平衡。

而将住宅去化周期与土地供应捆绑进行评估的机制，在某种程度上，标志着楼市“去库存”策略的再度开启。

要知道，房地产市场有多久没看到官方提及“去库存”三个字了！

那么，昆明市场库存情况如何呢？

虽然自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单，但根据上海易居研究院统计，截至今年3月份，在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月。

其中，昆明以36.5个月的存销比赫然在列。

数据源自上海易居研究院

也就是说，如果参照上海易居研究院的统计数据，昆明属于“应暂停新增商品住宅用地出让”的城市之列，无形中戴上了政策的紧箍咒。

即便如此，理性地看，这对于昆明而言，或许也并非是坏事。

反而，在“去库存”的背景下，倒更有利于昆明专注于库存的消化，改善市场供需现状。

事实上，前面已经提到，今年以来，昆明主城的土地供应本来就相对稀少，“叫停”住宅用地供应对于市场的影响相对有限。

而且，在前述《昆明市2024年住房发展年度计划》中就有这样的表述：

根据住房供应规模和类型，建立健全自然资源和住建部门联动管理机制，合理确定土地供应时序、规模、区域，科学调整商业、办公供地节奏……

预示着，昆明其实已经做好了调整供地节奏的相关准备。

当然，如果非要说不利影响的话，最直接的应该就是地方收入的减少——昆明更要勒紧裤腰带过日子了！

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